Eine Ferienwohnung zu vermieten kann eine lukrative Einnahmequelle sein. Bevor es aber losgehen kann, musst du deine Ferienwohnung anmelden. Wichtig ist, dass du dich dazu gut informierst und korrekt vorgehst. Im Folgenden stellen wir dir die 4 wesentlichen Schritte vor, die du vor Eröffnung deiner Ferienwohnung erledigen musst. Zudem erfährst du einiges zu den Voraussetzungen für die Vermietung einer Ferienwohnung sowie zu Sonderfällen und vielem mehr.
Beachte bitte, dass dieser Beitrag an keiner Stelle eine Beratung zu steuerlichen oder rechtlichen Fragen darstellt. Alle Aussagen spiegeln lediglich eine Meinung wider, die nicht mit einem Rechtsanspruch auf Korrektheit, Vollständigkeit oder Aktualität verbunden ist.
Inhaltsverzeichnis
Was muss ich bei der Anmeldung einer Ferienwohnung beachten?
Wie du bei der Anmeldung vorgehst, hängt zunächst einmal davon ab, ob die Vermietung deiner Ferienwohnung gewerblich oder privat erfolgen soll. Die Kriterien, nach denen dies beurteilt wird, sind sehr individuell und unterscheiden sich von Finanzamt zu Finanzamt. Steht die Absicht im Vordergrund, damit ein Einkommen zu erwirtschaften, kann eine gewerbliche Vermietung angenommen werden. In diesem Fall musst du die Ferienwohnung als Gewerbe beim Gewerbeamt anmelden.
Erfolgt die Vermietung nur gelegentlich und in geringem Umfang, ist eine private Nutzung naheliegend. Auch dafür musst du deine Ferienwohnung anmelden. Hier sind Einwohnermeldeamt, Ordnungsamt und oft auch weitere Stellen zuständig. Ob die Vermietung von Ferienimmobilien ein Gewerbe darstellt oder ob dies im Rahmen der privaten Vermögensverwaltung erfolgt, sollte in jedem Einzelfall unbedingt vorab mit einem Steuerberater geklärt werden.
Voraussetzungen für das Betreiben einer Ferienwohnung
Wann darf ich meine Ferienwohnung vermieten?
Grundvoraussetzung für die Vermietung deiner Wohnung ist, dass am betreffenden Standort eine Nutzung als Ferienwohnung in der geplanten Art und Weise erlaubt ist. Das erfährst du unter anderem beim Touristikamt.
Falls du deine Eigentumswohnung als Ferienwohnung vermieten willst, spielt die Eigentümergemeinschaft noch eine wichtige Rolle. Solche Regelungen findest du beispielsweise in der Teilungserklärung. Es kommt vor, dass dort die Vermietung an Touristen untersagt ist oder andere Regelungen innerhalb der Eigentümergemeinschaft diesbezüglich gelten.
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Welche Voraussetzungen muss ich erfüllen?
Hinsichtlich der Voraussetzungen für die Anmeldung einer Ferienwohnung gibt es regional sowie auf Landesebene unterschiedliche Bestimmungen. Gerade in Großstädten gelten aufgrund der Wohnraumknappheit sogenannte Zweckentfremdungsverbote. Diese regeln, ob und nach welchen Voraussetzungen du eine Ferienwohnung vermieten darfst oder ob du eine Genehmigung einholen musst. Ausführliche Informationen, welche Bestimmungen im Ort deiner Ferienwohnung gelten, erhälst du direkt von den Behörden.
Schritt 1: Anmeldung bei der Gemeinde oder Stadt
Einwohnermeldeamt oder Ordnungsamt: Wo muss ich meine Ferienwohnung anmelden?
Sobald du alle grundsätzlichen Fragen geklärt hast, kannst du deine Ferienwohnung anmelden. Prinzipiell machst du das beim Einwohnermeldeamt. Je nach Gemeinde kann jedoch auch das Ordnungsamt zuständig sein. Das trifft insbesondere in Gemeinden zu, in denen es örtliche Abgaben wie Gästetaxe, Kurtaxe, eine Bettensteuer oder ähnliches gibt.
Da es lokal weitere oder abweichende Regelungen geben kann, ist es immer empfehlenswert, dass du dich bei den kommunalen Behörden über erforderliche Anmeldungen und Genehmigungen informierst.
Tipp: Informiere dich bei den kommunalen Behörden über erforderliche Anmeldungen und Genehmigungen. Oftmals gibt es regionale Unterschiede.
Anmeldung als Beherbergungseinrichtung
Eine Anmeldung als Beherbergungseinrichtung ist dann notwendig, wenn die Vermietung alleiniger Zweck deiner Ferienwohnung ist. In der entsprechenden Gemeinde erfährst du, ob das Ordnungsamt oder eine andere Stelle dafür zuständig ist. Bei der Anmeldung machst du in der Regel Angaben zur Ferienwohnung sowie zu deiner Person und gegebenenfalls zur Gewerbeanmeldung und Beherbergungssteuer.
Muss ich meine Ferienwohnung als Zweitwohnsitz anmelden?
Fährst du ausschließlich zu deiner Ferienwohnung, um sie beispielsweise zu renovieren oder gründlich zu reinigen, musst du sie nicht als Zweitwohnsitz anmelden. Nutzt du sie jedoch selbst zur Erholung, wird ein Gang zum Einwohnermeldeamt fällig. Mit Anmeldung als Zweitwohnsitz ist auch die Zahlung einer Zweitwohnsitzsteuer verbunden, die sich je nach Bundesland und Gemeinde unterscheidet. Dies kann von deinem Steuerberater genau geprüft werden.
Schritt 2: Wann muss ich ein Gewerbe anmelden?
Ob du die Vermietung deiner Ferienwohnung als Gewerbe anmelden musst oder nicht, hängt von zahlreichen Faktoren ab. Die Vermietung deiner Immobilie im Rahmen der privaten Vermögensverwaltung sieht vor, Vermögenswerte zu nutzen. Von einem Gewerbe kann erst ausgegangen werden, wenn wirtschaftliche Gewinne durch eine selbstständige und langfristige Tätigkeit erzielt werden. Wo genau diese Grenze verläuft und welche Kriterien noch einfließen, ist nicht genau definiert und kann sehr unterschiedlich sein. Daher ist es hier ganz besonders wichtig, den Rat eines Steuerberaters oder einer anderen beratungs- und auskunftsberechtigten Stelle vor Ort einzuholen.
Eigennutzung als Kriterium für die Gewerbeanmeldung
Bei einer teilweise selbstgenutzten Ferienwohnung kommt es darauf an, ob du sie regelmäßig in bestimmten Zeiträumen bewohnst oder diese Zeiträume variieren. Der Anteil der privaten und vermieteten Nutzung kann ein Anhaltspunkt für das Finanzamt sein, ob es sich um ein Gewerbe handelt oder nicht. Aber auch in diesem Fall gibt es keine bundesweit geltenden Grenzen und ist immer eine Einzelfallentscheidung. Für eine genaue Betrachtung solltest du deinen Steuerberater zu Rate ziehen.
Fakt: Für die Notwendigkeit der Gewerbeanmeldung gibt es diverse Kriterien, die herangezogen werden können. Außerdem kann es Unterschiede von Finanzamt zu Finanzamt geben. Deswegen: Hole unbedingt den Rat eines Steuerberaters oder einer anderen beratungs- und auskunftsberechtigten Stelle vor Ort ein.
Einnahmen als Kriterium für die Gewerbeanmeldung
Auch hinsichtlich der Einnahmen aus der Vermietung der Ferienwohnung gilt: Ob hier ein Gewerbe vorliegt oder nicht wird immer individuell geprüft und entschieden. Es bestehen auch dazu keine pauschalen Regelungen. Mögliche Kriterien sind die Höhe der erwirtschafteten Erträge, andere Einnahmequellen und die Anzahl der vermieteten Wohnungen. Ab einem jährlichen Gewinn von 24.500 Euro besteht laut dem Deutschen Tourismusverband DTV eine Gewerbesteuerpflicht. Möchtest du das vorab prüfen lassen, lohnt sich auch hier der Gang zum Steuerberater.
Zusätzliche Serviceleistungen als Kriterium für die Gewerbeanmeldung
Besonders wichtig ist die Frage nach einer Gewerbeanmeldung, wenn zusätzliche Serviceleistungen wie ein Brötchenservice, Frühstück oder laufende Reinigungen seitens des Vermieters angeboten werden. Auch hier wird individuell entschieden, ob der geschäftliche Umfang eine Gewerbeanmeldung erfordert.
Hinsichtlich der Steuerzahlung ist es enorm wichtig zu prüfen, ob eine hotelmäßige Nutzung oder Vermietung ähnlich einer Pension erfolgt. Es kommt hierbei entscheidend auf den Umfang und die Qualität der Zusatzleistungen an. Können diese nicht mehr im Privathaushalt des Vermieters miterledigt werden, liegt laut dem DTV eine Gewerblichkeit im Sinne des Steuerrechts vor.
Weitere Kriterien für die Gewerbeanmeldung
In der Regel musst du ab der vierten Ferienwohnung ein Gewerbe anmelden. Bei bis zu drei Ferienwohnungen liegt nach dem Bundesfinanzhof grundsätzlich kein Gewerbebetrieb vor, solange sie nicht die nachfolgenden Kriterien erfüllen:
- Sie müssen vollständig eingerichtet sein und sich in einem Verbund mit anderen Ferienwohnungen befinden.
- Sie dienen der kurzfristigen Vermietung und werden durch eine Ferienorganisation verwaltet.
- Sie machen eine hotelmäßige Rezeption erforderlich.
Schritt 3: Anmeldung der Ferienwohnung beim Finanzamt
Ob du die Vermietung deiner Ferienwohnung gewerblich betreibst oder privat: Beim Finanzamt musst du sie in jedem Falle anmelden. Wenn du zusätzlich ein Gewerbe anmeldest, erfolgt die Meldung an das Finanzamt automatisch. Auch hier empfehlen wir dir die Unterstützung eines Steuerberaters, damit alle Angaben in deiner Steuererklärung auch korrekt erfolgen.
Ab wann gilt die Umsatzsteuerpflicht?
Sobald du eine Ferienwohnung kürzer als 6 Monate vermietest, bist du auch ohne Gewerbeanmeldung zur Ausweisung der Mehrwertsteuer auf deiner Rechnung verpflichtet. Dies gilt allerdings erst, wenn du die Freigrenze von 22.000 Euro jährlich überschreitest.
Du solltest dir die Möglichkeit einer Umsatzsteuerpflicht aber in jedem Fall gut überlegen und gegebenenfalls deinen Steuerberater dazu befragen, denn auch unterhalb der Freigrenze kann sie sehr sinnvoll sein. Das ist besonders dann der Fall, wenn du viele Anschaffungen tätigst oder Handwerkerleistungen in Anspruch nimmst. Mit den verfügbaren Programmen für Buchhaltung und Belegführung sind die Erklärungen einfach zu erstellen und auf Knopfdruck möglich.
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Schritt 4: Anmeldung für den Rundfunkbeitrag / GEZ
Bei der als GEZ-Gebühr bekannten Abgabe an den Beitragsservice gibt es unterschiedliche Konstellationen. Falls du deine Ferienwohnung ganz oder teilweise selbst nutzt, gilt sie als Zweitwohnsitz und du musst den vollen Rundfunkbeitrag bezahlen. Dieser liegt derzeit bei 17,50 Euro.
Anders verhält es sich, wenn du die Ferienwohnung nicht selbst nutzt und nur zur Vermietung anbietest. Befindet sie sich als einzelne Ferienwohnung im gleichen Gebäude oder Gebäudekomplex wie deine Wohnräume, ist sie in den meisten Fällen beitragsfrei. Für jede weitere Ferienwohnung in diesem Areal fällt ein Drittel des Beitrages an. Das sind gegenwärtig 5,83 Euro. Der Drittelbeitrag gilt meist auch dann, wenn sich deine nicht selbst genutzte Ferienwohnung an einem anderen Ort in Deutschland befindet.
Fakt: Es gibt einige spezifische Regelungen bei der Ferienwohnungsvermietung, die von Bundesland zu Bundesand verschieden sind.
Sonderfälle bei der Ferienwohnungsvermietung
Hygienevorschrift - Wann muss man sie beachten?
Falls dein Angebot die Bereitstellung von Speisen einschließt, unterliegst du den Regelungen des Gesundheitsamtes. Sobald du auch nur belegte Brötchen servierst oder ein paar zubereitete Snacks im Kühlschrank bereitstellst, musst du alle entsprechenden Vorschriften beachten wie beispielsweise das Infektionsschutzgesetz. Außerdem müssen Personen, die mit Lebensmitteln arbeiten, an regelmäßigen Schulungen teilnehmen. In bestimmten Fällen kann es sogar sein, dass du dadurch zum Reiseveranstalter wirst. Wenn du die private oder gewerbliche Vermietung deiner Ferienwohnung aber auf reine Selbstversorger beschränkst, brauchst du die Hygienevorschrift nicht zu beachten.
Einzelne Regelungen zur Zweckentfremdung (Stand 02/2021)
Zu den allgemeinen Pflichten gibt es in einigen Regionen zusätzlich geltende Gesetze zum Schutz von Wohnraum beziehungsweise gegen Zweckentfremdung. Sie finden auf Landesebene statt und sind oft in angepasster Form kommunal wirksam. In den folgenden Bundesländern ist das der Fall:
Bundesland
Regelung
Baden-Württemberg
Das Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum gilt hier seit 2013. Unter anderem in Freiburg, Heidelberg, Konstanz, Stuttgart und Tübingen sind eventuelle Ausnahmen regional geregelt.
Bayern
In Bayern besteht ab 2007, verschärft 2017, das Wohnraum-Zweckentfremdungsverbots-Gesetz. Beispielsweise Bamberg, München, Nürnberg, Puchheim und Regensburg wenden es an.
Die Verschärfung des 2013 erlassenen Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes geschah hier im Jahre 2018. Ausnahmen sind aber weiterhin unter Einhaltung bestimmter Limits, Auflagen oder bei verschiedenen Interessenlagen möglich.
Im Zentrum des Gesetzes gegen Zweckentfremdung von Wohnraum vom Mai 2019 steht eine Genehmigungspflicht ab einem Vermietungszeitraum von jährlich mehr als 8 Wochen.
Auch in Bremen gibt es Bestimmungen zur Zweckentfremdung, das Bremische Wohnraumschutzgesetzes.
Das dortige Wohnraumschutzgesetz wurde mehrfach angepasst, zuletzt 2018. Grundsätzlich gilt für Hamburg, dass eine Ferienwohnung nur mit Genehmigung des zuständigen Bezirksamtes vermietet werden darf.
Seit 2017 besteht das Hessische Wohnungsaufsichtsgesetz (HwoAufG). In Frankfurt und im Maintal gibt es lokale Regelungen.
Das Wichtigste zur Anmeldung deiner Ferienwohnung auf einen Blick
- Stelle fest, ob an dem Ort, an dem du deine Ferienwohnung anmelden willst, ein Zweckentfremdungsverbot besteht. Dann brauchst du für deine Ferienwohnung eine Genehmigung.
- Falls Neu- oder Umbaumaßnahmen erforderlich sind, beschaffe dir dafür eine Baugenehmigung.
- Wenn es soweit ist, dass du deine Ferienwohnung anmelden kannst, ist zunächst einmal das Einwohnermeldeamt zuständig. Die Anmeldung als Zweitwohnsitz erfolgt immer dort.
- Häufig musst du auch beim Ordnungsamt oder anderen Stellen vorstellig werden. Das ist beispielsweise der Fall bei der Anmeldung einer Beherberungseinrichtung.
- Kläre mit deinem Steuerberater, ob du die Vermietung deiner Ferienwohnung als Gewerbe betreiben musst.
- Melde dich beim Beitragsservice für den Rundfunkbeitrag an.
- Solltest du eine Bewirtung planen, achte auf geltende Hygienevorschriften.
FAQs
Wann gilt eine Wohnung als Ferienwohnung?
Eine Wohnung, die du gelegentlich oder dauerhaft für kürzere Zeiträume vermietest, ist in den meisten Fällen als Ferienwohnung anzusehen. Es können jedoch regional unterschiedliche Definitionen gelten. Willst du deine Ferienwohnung aber nicht vermieten oder als Gewerbe nutzen, sondern ausschließlich deinen eigenen Urlaub darin verbringen, hat sie einen anderen Status.
Sind Ferienwohnungen genehmigungspflichtig?
Ferienwohnungen sind anmeldepflichtig. Ob du darüber hinaus deine Ferienwohnung genehmigen lassen musst, hängt von regionalen Bestimmungen, meist inform von Zweckentfremdungsverboten ab.
Wann muss ich eine Ferienwohnung anmelden?
Sobald du die Absicht hast, eine Wohnung als Ferienwohnung zu vermieten, musst du sie anmelden. Das sollte so frühzeitig geschehen, dass alle Anmelde- sowie eventuellen Genehmigungsformalitäten abgeschlossen sind, bevor du deine Ferienwohnung erstmalig anbietest.
Was muss ich beachten, wenn ich eine Ferienwohnung vermieten will?
Wichtig zu prüfen ist zum einen, ob die Vermietung deiner Ferienwohnung ein Gewerbe darstellt. Zum anderen solltest du dich informieren,ob du zum Betreiben einer Ferienwohnung eine Genehmigung benötigst.
Wann ist die Vermietung der Ferienwohnung gewerblich?
Gewerblich ist die Vermietung einer Ferienwohnung in der Regel, wenn eine Gewinnerzielungsabsicht im Sinne des Finanzamtes besteht. Zudem kommt es unter anderem darauf an, ob und in welchem Umfang du die Ferienwohnung selbst nutzt und wie hoch deine Einnahmen aus der Vermietung sind. Für eine individuelle Betrachtung solltest du die Unterstützung eines Steuerberaters in Anspruch nehmen.
Wo muss ich die Vermietung anmelden?
Das Einwohnermeldeamt ist dein erster Ansprechpartner, wenn es um die Anmeldung deiner Ferienwohnung geht. Manchmal sind auch das Ordnungsamt und anderen Stellen zuständig. Unter Umständen kann ferner eine Anmeldung beim Gewerbeamt erforderlich sein.
Die nächsten Schritte
Wenn du bis hierher alles geschafft hast, geht es darum, deine Ferienwohnung erfolgreich zu platzieren. In unserem Artikel “Ferienwohnung vermarkten” erfährst du alles Wichtige dazu.
Stand: 01/2021
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